Cuento de hadas oriental: cómo un antiguo "distrito dormitorio" de Moscú dio el salto a la clase ejecutiva

Durante mucho tiempo, el Distrito Administrativo Oriental se consideró un clásico "distrito dormitorio" popular en Moscú, famoso por su amplia selección de nuevos edificios económicos. Sin embargo, en los últimos cinco años, el distrito ha dado un salto cualitativo, cambiando su posición en el mapa del principal mercado inmobiliario residencial de la capital. ¿Cómo sucedió esto?

Es sabido que la actividad de los promotores inmobiliarios es un indicador directo del potencial del territorio. Según Kristina Nedrya, directora del Departamento Comercial de STONE, en los últimos cinco años, el Distrito Administrativo Oriental se ha convertido en el distrito líder de la capital en cuanto a crecimiento de la oferta de obra nueva. El número de apartamentos y pisos disponibles para la compra se multiplicó por 3,3 entre principios de 2020 y principios de 2025, mientras que su competidor más cercano, el Distrito Administrativo Noroeste, mostró un crecimiento de tan solo 2,4 veces. El número de proyectos activos en el distrito aumentó de 12 a 25, y su participación en el mercado de obra nueva de Moscú aumentó del 3% al 8%. Actualmente se venden aquí casi 4.000 locales de todas las clases.

Pero aún más importantes son los cambios estructurales que indican una mejora en el estatus del distrito. Si a principios de 2020, el 85% de la oferta en el Distrito Administrativo Oriental se concentraba en el segmento masivo, a principios de 2025 su participación se había reducido al 59%. Al mismo tiempo, la participación de la clase ejecutiva aumentó del 14% al 28%, y la clase premium, anteriormente ausente, representó el 12%. Actualmente, se están implementando en el distrito 14 proyectos del segmento masivo, 9 de clase ejecutiva y 2 de clase premium. Básicamente, los proyectos del segmento de alto precio en el Distrito Administrativo Oriental se están implementando más cerca del Distrito Administrativo Central, en términos relativos, en el "cinturón" entre el Cordón Noreste (SVH) y el Tercer Anillo de Transporte (TTK). Esta transición hacia clases de desarrollo más altas demuestra claramente que el Distrito Administrativo Oriental se ha convertido en el foco de atención de los promotores, dispuestos a construir proyectos más costosos y de mayor prestigio en los distritos de Sokolniki, Preobrazhenskoye y Sokolinaya Gora.

Sin embargo, la señal más clara de un cambio en el estatus de una ubicación es la dinámica de precios. En los últimos cinco años, el Distrito Administrativo Oriental ha experimentado un crecimiento de precios, lo que lo distingue de la mayoría de los distritos del "viejo" Moscú, según la experta. Según sus cálculos, entre los distritos con una estructura equilibrada de oferta por clase de vivienda, el Distrito Administrativo Oriental se encuentra entre los tres líderes en cuanto a tasas de crecimiento del coste medio por metro cuadrado, donde los precios se han duplicado al menos en cinco años. El Distrito Administrativo Sur lidera (107 %, hasta 499 000 rublos por metro cuadrado), seguido del Distrito Administrativo Oriental (que duplicó sus precios hasta alcanzar los 416 000 rublos por metro cuadrado) y el Distrito Administrativo Suroriental (que duplicó sus precios hasta alcanzar los 380 000 rublos por metro cuadrado).

Un análisis por categoría de vivienda muestra la transformación aún más claramente. En el segmento de consumo masivo, el Distrito Administrativo Oriental creció un 74% (hasta 346.000 rublos por m²), lo que no lo distingue del resto. Sin embargo, en la categoría de negocios, el distrito ocupó el segundo puesto en cuanto a tasas de crecimiento entre todos los distritos de la capital: el precio por metro cuadrado aumentó un 104% (hasta 498.000 rublos por m²), solo superado por el Distrito Administrativo Suroriental (+105%). Al mismo tiempo, en términos de precios absolutos para la categoría de negocios, el Distrito Administrativo Oriental (alrededor de 498.000 rublos por m²) ya se encuentra entre los tres distritos más caros de Moscú, por delante de las zonas más prestigiosas y solo superado por el Distrito Administrativo Sur (511.000 rublos por m²) y el Distrito Administrativo Central (531.000 rublos por m²). Este crecimiento acelerado y un alto nivel de precios absolutos en la clase ejecutiva indican directamente un cambio en la percepción del Distrito Administrativo Oriental como un lugar más caro y prestigioso.

"Los cambios en la oferta y los precios no podían sino afectar la demanda. En los últimos cinco años, se ha observado un cambio evidente en las preferencias de los consumidores hacia los segmentos más caros en el Distrito Administrativo Oriental", señaló Nedrya. Según ella, si en 2019 los nuevos edificios de clase ejecutiva representaban solo el 4% de las transacciones, para 2024 la proporción total de acuerdos de participación en el capital social en las clases ejecutiva y premium alcanzó el 17%. Esto representa un aumento de más del cuádruple en la proporción de compras en el segmento de precios altos.

El creciente interés en propiedades más caras se reflejó en el aumento de la factura promedio. En el segmento de consumo masivo, el precio promedio de compra aumentó de 8,6 millones a 16,1 millones de rublos (87%). En la clase ejecutiva, el crecimiento fue aún más dinámico: de 11,3 millones a 22 millones de rublos (+95%). Los compradores están dispuestos a pagar significativamente más por viviendas en el Distrito Administrativo Oriental, especialmente en la clase ejecutiva, lo que confirma el creciente valor y prestigio de los inmuebles adquiridos aquí. Los más populares dentro del distrito son Metrogorodok para el segmento de consumo masivo (41% de las transacciones) y Sokolniki, ubicado en el límite con el Distrito Basmanny del Distrito Administrativo Central, para la clase ejecutiva (57% de las transacciones en este segmento). Por lo tanto, el Distrito Administrativo Oriental está atrayendo a un público cada vez más adinerado.

Según analistas del sector, la transformación del Distrito Administrativo Oriental está inextricablemente ligada al desarrollo a gran escala de su infraestructura y a la calidad del entorno urbano. En los últimos cinco años, el distrito se ha convertido en uno de los líderes en inversión en equipamientos sociales. Desde 2020, se han construido y reconstruido 37 escuelas, jardines de infancia, clínicas, centros deportivos y culturales. Se han puesto en funcionamiento 16 instituciones educativas, incluyendo nuevas escuelas y jardines de infancia.

Otro atractivo que atrae la atención de los compradores de pisos y apartamentos es la riqueza ecológica del distrito. El Parque Sokolniki es solo un ejemplo. La proximidad a un gran parque es un factor decisivo para el 55% de los compradores de viviendas en Moscú.

La accesibilidad del transporte en el Distrito Administrativo Oriental también ha cambiado drásticamente. Desde 2020, se han inaugurado nuevas estaciones de metro, como la estación BKL Sokolniki, perteneciente a la línea Nekrasovskaya, que ha ampliado significativamente las opciones de viaje y transbordo. Se pusieron en funcionamiento tramos clave del Cordón Nororiental, incluyendo tramos cerca de las autopistas Otkrytoye y Yaroslavskoye, y cerca de Proezd Nansena, lo que alivió el tráfico en las principales carreteras del distrito y mejoró las comunicaciones por carretera. En 2023, se inauguró el MCD-4 con dos estaciones en el Distrito Administrativo Oriental (Kuskovo y Novogireevo), que proporcionan comunicación terrestre directa con siete estaciones de ferrocarril y la región de Moscú. En agosto de 2024, se inauguró en el distrito de Sokolniki la nueva estación de tren urbano de Mitkovo, perteneciente al MCD-3. La integración de los diferentes modos de transporte se ha visto reforzada por el intercambiador de transporte de Cherkizovo, que une el MCC, el metro y la estación de tren de Vostochny.

"Así, el Distrito Administrativo Oriental se ha transformado en los últimos cinco años, pasando de ser un distrito con una gran densidad de viviendas a un territorio multifacético con un creciente nivel de prestigio y confort", concluye Kristina Nedrya. Según su pronóstico, los principales focos de crecimiento en el Distrito Administrativo Oriental serán las zonas adyacentes al Distrito Administrativo Central.